Người Hàn thuê nhà kiểu gì: jeonse, wolse và cách nó đổi chuyện nhà cửa

Khi so sánh chuyện nhà cửa giữa các nước Đông Á, người ta hay so cách bố trí, hướng nhà, vật liệu. Nhưng có một thứ đứng phía sau và chi phối gần hết: người ta thuê và mua nhà bằng cách nào.

Hàn Quốc có một hệ thuê nhà khá riêng, và nó giải thích nhiều điều về cách người Hàn nghĩ về chỗ ở.

Hai kiểu thuê chính

• Jeonse — người thuê đặt một khoản tiền rất lớn cho chủ nhà, rồi không trả tiền thuê hằng tháng. Hết hạn hợp đồng thì được trả lại khoản đó.
• Wolse — đặt một khoản nhỏ hơn, và trả tiền theo tháng. Đây là kiểu gần với cách thuê nhà quen thuộc ở Việt Nam.

Điều lạ với người ngoài là ở kiểu thứ nhất: người thuê bỏ ra một số tiền rất lớn nhưng hằng tháng không mất gì, còn chủ nhà cầm khoản tiền đó trong suốt thời hạn.

Vì sao lại có kiểu như vậy

Cách hiểu gọn: khoản đặt cọc lớn kia đóng vai một khoản vay không lãi giữa hai bên. Chủ nhà có một số vốn lớn trong tay để dùng; người thuê thì đổi lấy việc không phải trả tiền hằng tháng, và về nguyên tắc nhận lại đủ khi hết hạn.

Mô hình này gắn với bối cảnh mà vay ngân hàng khó hoặc đắt, còn giá nhà thì tăng — khi đó tiền đặt cọc trong tay chủ nhà có giá trị thực sự. Bối cảnh đổi thì mô hình cũng chịu sức ép, và đó là lý do nó được bàn nhiều trong những năm gần đây.

Rủi ro nằm ở đâu

Với người thuê, toàn bộ số tiền tích cóp nằm trong tay chủ nhà. Nếu tới hạn mà chủ nhà không trả lại được — vì đã dùng vào việc khác, vì nhà bị thế chấp, vì giá nhà xuống — thì người thuê rơi vào tình cảnh rất nặng.

Vì vậy ở Hàn Quốc có cả một lớp thủ tục quanh việc kiểm tình trạng pháp lý của căn nhà và đăng ký quyền của người thuê trước khi giao tiền. Đây là phần mà người mới tới nước này hay được dặn kỹ nhất.

Nó đổi cách sống thế nào

1. Người thuê ít sửa nhà. Hợp đồng theo chu kỳ vài năm, và phần lớn là căn hộ tiêu chuẩn — sửa chữa lớn không phải chuyện của người ở.
2. Chuyển nhà theo chu kỳ. Việc chuyển chỗ vài năm một lần là bình thường, nên đồ đạc và cách sắp xếp thiên về thứ mang đi được.
3. Căn hộ chiếm ưu thế ở đô thị, và các khu chung cư lớn định hình luôn cách người ta hình dung "một căn nhà tử tế".
4. Tiền dồn vào chỗ ở — một khoản lớn nằm bất động trong suốt hợp đồng, nên các quyết định chi tiêu khác bị ảnh hưởng theo.

So với Việt Nam

• Ở Việt Nam, thuê nhà phổ biến là đặt cọc vài tháng rồi trả theo tháng — gần với kiểu wolse.
• Nhà phố và nhà riêng vẫn giữ vai trò lớn, nên người thuê và người mua có nhiều dạng nhà hơn để chọn.
• Người thuê ở Việt Nam thường sửa sang nhiều hơn, nhất là khi thuê nhà nguyên căn lâu năm.

Vì vậy khi đọc lời khuyên về nhà cửa từ nguồn Hàn Quốc, nên nhớ rằng nhiều lời khuyên ấy viết cho người ở căn hộ tiêu chuẩn và sẽ chuyển đi sau vài năm.

Khi nào thì kiểu này có lợi cho ai

1. Người thuê có sẵn một khoản lớn — không phải trả hằng tháng, nên chi phí ở gần như bằng không nếu lấy lại được đủ.
2. Người thuê chưa có nhiều tiền — buộc phải theo kiểu trả hằng tháng, và khi đó chi phí ở cao hơn hẳn theo từng tháng.
3. Chủ nhà cần vốn — có một khoản lớn dùng được trong vài năm.
4. Chủ nhà cần thu nhập đều — thiên về cho thuê theo tháng.

Nhìn theo cách đó thì thấy một điều đáng chú ý: kiểu đặt cọc lớn ưu ái người đã có vốn. Ai chưa tích được khoản ấy thì phải trả nhiều hơn mỗi tháng — và vì vậy càng khó tích.

Một bài học dùng được ở đâu cũng đúng

Bỏ qua tên gọi và con số, phần đáng mang về là cách đặt câu hỏi khi thuê nhà ở bất cứ đâu:

• Tiền của mình đang nằm ở đâu, và ai đang giữ.
• Nếu bên kia không trả lại được thì mình còn gì trong tay — giấy tờ gì, đăng ký ở đâu.
• Căn nhà này có đang bị thế chấp hay tranh chấp không.
• Hợp đồng ghi rõ thời điểm và cách hoàn trả chưa.

Bốn câu này ở Việt Nam thường nhẹ hơn vì tiền cọc nhỏ. Nhưng với nhà nguyên căn, cọc vài tháng, hoặc cọc dài hạn thì chúng vẫn là bốn câu đúng.

Mấy nếp trong nhà

Một số nếp sinh hoạt vẫn rất rõ và dễ thấy: bỏ giày ở khu vực cửa — phần sàn thấp hơn ngay lối vào; sinh hoạt gần mặt sàn nhiều hơn ở một số gia đình; và khu vực sát ban công trong căn hộ thường dùng làm chỗ giặt phơi, kho, đôi khi là chỗ trồng cây.

Đây là những chi tiết nhỏ nhưng nói nhiều về cách một căn hộ được dùng, hơn là bản vẽ mặt bằng.

Ba điều gọn lại

1. Jeonse là đặt một khoản rất lớn và không trả tiền hằng tháng; wolse thì đặt ít và trả theo tháng, gần với cách thuê ở Việt Nam.
2. Rủi ro lớn nhất của người thuê là không lấy lại được khoản đặt cọc, nên khâu kiểm pháp lý trước khi giao tiền rất được coi trọng.
3. Cách thuê định hình cách sống: ít sửa nhà, chuyển chỗ theo chu kỳ, và căn hộ chiếm ưu thế ở đô thị.